深圳土地续期的"温和模式":按照基准地价35%来征收

[摘要]1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次提出，通过行政划拨方式供应的经营性用地，均有相应的土地使用年期，这是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。

房屋土地使用年限到了，该如何续期？对于补交地价是否会越调越高？继4月18日深圳市规划和国土资源委员会向媒体公布了《关于深圳土地使用权续期有关规定的说明》之后，昨日，深圳市规土委召集记者举办媒体答疑会。记者从会上获悉，1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次提出，通过行政划拨方式供应的经营性用地，均有相应的土地使用年期，这是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。这批行政划拨用地约有78平方公里。

而对于手持50年产权住宅红本的业主，如果是在1995年9月18日前与当时的深圳市规划和国土局签订的《土地使用权出让合同书》的，可自动顺延至国家法定最高年期不用补交地价。

划拨土地：各种土地使用年期各不同

深圳是国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者。1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次明确，通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳目前已经到期土地需要续期的主要原因。

根据深圳市规土委4月18日公布的《关于深圳土地使用权续期有关规定的说明》，“一次性补交基准地价35%”仅针对最早一批通过行政划拨方式取得的经营性等用地。

【案例】30年地价：61704元

罗湖国际商业大厦北座1902房，建筑面积66.73平方米，为办公商品房，土地使用年限20年，2001年12月31日到期。2007年3月，业主深圳亚洲实业股份有限公司申请土地使用年期从20年延长至50年。按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年的地价，共计61704元，新的到期日为2031年12月31日。据介绍，业主补交地价可以在到期时补，也可以立刻去补。补交地价数额为基准地价的35％，那是否意味着越早补交越划算呢？陈丽君说，深圳自2001年以来共调整了6次基准地价，最近一次在2013年。基准地价涨幅有严格的计算公式，基本等于通胀。

出让土地：使用最高年期按国家规定

1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年，这是深圳市目前有关土地使用权续期的规定。

【案例】

福田区香蜜二村04栋A3房位于B201-0006宗地内。而这宗地已签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，用途为住宅，使用年期50年，从1992年4月8日到2042年4月7日止。今年1月，深圳市规土委回复业主的咨询复函称：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。